Après une inflation démesurée, une hausse éclair des taux d’emprunt et un problème de taux d’usure, le marché de l’immobilier repart dans l’ancien. Retour avec Didier De Oliveira de Meilleurtaux sur la crise traversée et perspectives d’avenir.
Issu du secteur bancaire, Didier De Oliveira s’est lancé dans l’aventure Meilleurtaux en 2012 avec l’agence de Toulouse, après la crise financière des subprimes, « sur un marché de l’immobilier normal, avec des taux à 4% », explique-t-il. « Jusqu’en 2017, les taux ont baissé. En plus de la recherche des meilleures conditions pour nos clients emprunteurs, nous avons accompagné beaucoup de personnes qui souhaitaient renégocier leurs taux. » Porté par une séquence prospère, Didier De Oliveira ouvre une 2e agence à Blagnac puis une 3e à Ramonville et une 4e à Tournefeuille. « Avec l’épidémie de Covid, l’année 2020 n’a pas été mauvaise mais très particulière. Au moment du déconfinement, nous avons énormément travaillé. À ce moment-là, les taux étaient très bas. »
« EN 2020, LES TAUX ÉTAIENT BEAUCOUP TROP BAS, SOUS PERFUSION. »
Mais, en 2022, tour de vis, le Haut Conseil de Stabilité Financière tape du poing sur la table. Sa recommandation de 2019 visant à plafonner à 35% maximum le taux d’endettement des ménages devient en 2022 une obligation. À cela s’ajoute alors la hausse des taux liées à l’inflation, en partie due à la guerre en Ukraine. On découvre également à ce moment-là le taux d’usure, taux maximal auquel un prêt peut être accordé. La Banque de France établissant le taux d’usure trimestriellement, celui-ci était dépassé le mois suivant sa publication par la hausse des taux d’emprunt. Résultat : au bout d’un mois, les taux d’emprunt étant supérieurs au taux d’usure, il n’était plus possible d’accorder de prêts. Le système était bloqué. « Pourtant, beaucoup de personnes souhaitaient emprunter. Nous passions notre temps à gérer les timings des signatures. »
En juillet 2023, après une forte pression des professionnels du secteur (notaires, banques, courtiers, agents immobiliers...), le Haut Conseil de Stabilité Financière cesse de calculer le taux d’usure au trimestre pour le faire au mois, une façon de davantage coller à l’évolution des taux d’emprunt. Pour autant, le marché ne reprend pas car les taux, autour de 4,10%, ont découragé beaucoup de candidats. À cette période de nombreuses agences immobilières enregistrent des chutes de leur activité entre -30 et -40%. Jusqu’en novembre 2023, les taux ont continué d’augmenter, dépassant les 5%. Heureusement le plafond fut atteint. Dès décembre 2023, les taux ont cessé d’augmenter, la tendance s’est même inversée, avec une baisse marquante de -0,50% à la mi-décembre.
« Aujourd’hui, en mai 2024, pour un crédit sur 25 ans pour une résidence principale dans l’ancien, on arrive à négocier pour les très bons dossiers 3,50% », indique Didier De Oliveira. Il résume : « Pas trop de baisse de prix, avec toutefois des négociations qui reprennent. Assouplissement au niveau des taux, avec une tendance à la baisse. La nécessité d’un apport est toujours présente, mais il peut se cantonner aux frais de notaires et annexes. Comptez 10% du prix du bien dans l’ancien pour l’apport. Désormais un jeune de 25 ans peut acheter un appartement en limitant son apport aux frais de notaire. Les candidats à l’acquisition d’une résidence principale reviennent. On retrouve une activité normale sur ce secteur. »
« AUJOURD'HUI, LES TAUX BAISSENT, ET LES PRIX DANS L'ANCIEN SE NÉGOCIENT. »
C’est en revanche le marché de l’investissement qui ne voit pas le bout du tunnel. « Sur le marché du locatif, nous ne voyons pas le retour des investisseurs via le crédit. La fin du dispositif Pinel, qui consentait une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement mis en location, éloigne les investisseurs. Les promoteurs immobiliers rencontrent quant à eux des difficultés qui paraissent insurmontables. Les projets étudiés en 2020 et 2021 peinent à sortir aujourd’hui avec des taux trois fois supérieurs. Ces taux pourtant correspondent à ceux connus en 2010. En réalité, le problème vient des coûts de construction que l’inflation a fait exploser, tout comme le prix des terrains. De fait, la rentabilité des opérations dans le neuf est proche de zéro. La forte demande bute contre une absence d’offre. »
Didier De Oliveira, directeur de MeilleurTaux
Toulouse centre, Ramonville et Tournefeuille
Gérant et directeur de trois agences Meilleurtaux sur la région toulousaine (Toulouse centre, Ramonville et Tourne-feuille), Didier De Oliveira coordonne une équipe de dix conseillers et de trois assistantes au service des particuliers et des professionnels. Pour la négociation du taux d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, pour l’achat d’un bien à louer ou pour le rachat de crédits, ou encore pour un prêt professionnel ou l’assurance d’un prêt, ses trois agences Meilleurtaux accompagnent environ 400 clients par an dans la recherche de financement. « Pour nos clients, c’est la simplicité, explique Didier De Oliveira. En un rendez-vous, ils voient toutes les offres des banques. Notre pouvoir de négociation avec les organismes bancaires s’appuie sur la force du réseau Meilleurtaux et sur notre volume au niveau national. »
